Politiek tegen Leegstand?

Too little and too late
Hoewel ik me niet kan herinneren wanneer de Partij van de Arbeid zich eerder zorgen maakte over retailers, gaan ze nu serieus bezig de leegstand in winkelcentra aan te pakken. Helaas spannen ze daarbij het paard achter de wagen door via de provincies winkelvestiging buiten de bestaande centra te blokkeren.
Want, het is te laat om bestaande binnensteden nog te ‘redden’, en het is te weinig omdat bestaande winkelcentra vooral elkaar beconcurreren. Dat laatste is weer te wijten aan een ernstig tekort aan visie op de detailhandel in gemeenten, regio’s en provincies. Een tekort aan visie dat bestond, én bestaat, bij vrijwel alle politici, ook van die PvdA!

Symptoom
Helaas is leegstand geen zelfstandig verschijnsel, maar een symptoom dat er iets mis met het functioneren van winkelcentra. Dat functioneren van winkelcentra, in hun eigen verzorgingsgebied én ten opzichte van elkaar, is domweg voor het gros van de gemeenten zelfs nooit een onderwerp van discussie geweest. DPO’s leveren veel te rooskleurige beelden van de omvang van verzorgingsgebieden. Hoe een stadscentrum functioneert te midden van omliggende buurt-, wijk- en dorpscentra is de gemiddelde politicus immers onbekend. Dat dit stadscentrum zelf weer te maken heeft met centra van grotere agglomeraties, daar wordt al helemaal niet op gelet. Minstens veertig jaar lang is het retailbeleid binnen gemeenten deels gekoppeld aan de wens van vastgoedontwikkelaars en grootwinkelbedrijven om hún winkelcentrum zo groot mogelijk te maken. Deels werd veel te veel rekening gehouden met de belangen van bestaande winkeliers. Als gevolg heeft Nederland tussen de 30.000 en 50.000 winkels, en miljoenen vierkante meters winkelruimte teveel en luiden we nu de noodklok!

Paniek in de Kamer?
Ondanks dat, blijkt dat er veel belangstelling is om buiten de bestaande winkelcentra te gaan bouwen en daar grootschalige detailhandel te vestigen (The Wall is nu een berucht voorbeeld), of, zoals bij Steenwijk, een heuse Megamall te gaan bouwen. De paniek breekt uit, een jaar voor de gemeenteraadsverkiezingen, en nog in juni zullen de Tweede Kamerleden in Den Haag het verschijnsel ‘Leegstand’ wel even elimineren! Ja, ja!

Politici in de fout!
Visieloos en onverantwoord gedrag van de Tilburgse gemeenteraad leidde ertoe dat alleen door ingrijpen van de provincie voorkwam dat dáár een Megamall werd gebouwd. Een compleet ‘Stadscentrum zonder Stad’, dat tot in de wijde omgeving winkeliers aan de bedelstaf had gebracht, in omliggende gemeenten tot kapitaalvernietiging hebben geleid, en voor een half miljoen Brabanders tot verlies van hun bestaande winkelcentra had geleid.
Andersom zorgde deze paniek ervoor dat de vestiging van een Factory Outlet Center in Zoetermeer (en dat is iets héél wat anders dan een Megamall) door de Provinciale Staten werd geblokkeerd. Dat daarmee gelijk de kansen voor het hele Bleizo terrein torpedeerde.

Internet en Leegstand
Dit hele blog gaat natuurlijk over de invloed van het internet op het koopgedrag van de consument en over de manier waarop de Retail sector daarop zou moeten reageren. Juist dat internet zorgde ervoor dat onvolkomenheden in de bestaande Retail voorzieningen werden gladgestreken. Consumenten hebben immers een alternatief: De Webshop. Het is, ik heb het in “30.000 winkels teveel?” eerder betoogd, ook helemaal niet zo erg als er inadequate winkelruimte verdwijnt. Veel te vaak zien we nog de ouderwetse, verspreide bewinkeling van vroeger, inadequate ‘winkelstrips’ uit de vijftiger jaren en ‘wijkcentra’ die deze naam al lang niet meer verdienen. Stadscentra, zeker in kleine en middelgrote steden, zijn veel te groot gegroeid om rendabel te zijn. Zeker nu webshops omzet wegsnoepen.

Free Record Shop
Die overcapaciteit in winkelruimte is natuurlijk gecamoufleerd door de sterk groeiende economie. Die leidde ertoe dat er veel te veel winkels bij kwamen, met name in de mode, en dat bestaande winkels en winkelcentra té weinig geprikkeld werden om écht nieuwe wegen in te slaan. De branches woninginrichting, meubels en doe-het-zelf leveren voorbeelden te over van winkelformules die hun tijd ver overleefden. De ‘Free Record Shop’ is een ander voorbeeld, maar eigenlijk is de hele mediawereld (zie ook ‘De Mediawinkel’), mét boekhandels én bibliotheken, gebaseerd op concepten van veertig, vijftig jaar geleden.

Visie
Als de Tweede Kamer zinvol over ‘leegstand’, over de aantrekkelijkheid en leefbaarheid van steden, dorpen en wijken wil praten, moeten ze bereid zijn de nieuwe werkelijkheid (Het Nieuwe Winkelen) als basis te nemen, en NIET de bestaande belangen in winkelketens en vastgoed. De Nieuwe Winkelier zal zich moeten concentreren op assortiment en doelgroep, en daarmee zijn klant, in een combinatie van fysiek aanbod én webwinkel, méér te bieden op minder (té dure) vierkante meters. Dat levert niet alleen kansen voor kleine winkeleenheden op (kiosken, pop-ups), maar ook de mogelijkheid de huidige winkelruimte met anderen te delen. Dát levert niet alleen extra kansen voor starters op, en een meer afwisselend beeld voor de klant, maar ook een compacter stadscentrum. Oude, inefficiënte winkelcentra moeten worden opgeheven en herontwikkeld.

Leegstand
Politici moeten leegstand niet tegengaan door de hele natuurlijke ontwikkeling in de retail te blokkeren, maar door het aantal beschikbare vierkante meters met, pakweg, een derde te verkleinen. Natuurlijk zal ook dát zijn eigen problemen opleveren, maar dan zijn de retailsector, de wijk en het stadscentrum, tenminste gered. En daarmee de leefbaarheid van hun dorpen en steden. Natuurlijk blijven mensen ook voor de koopbeleving naar de grote steden trekken, en daarnaast zullen beslist Megamalls ontstaan. Helemaal niet erg, áls de consument daar maar niet heengaat omdat ze wel móeten, maar omdat ze dat, uit eigener beweging, graag doen.

Niet in plaats van, maar náást hun wekelijkse bezoek aan hun eigen gezellige stadscentrum.

Factory Outlet Center

Hoewel ik de toekomst van de retail onverkort zie in volledige integratie van het fysieke en virtuele aanbod, zijn er natuurlijk altijd uitzonderingen.
Eén daarvan vormt het Factory Outlet Center (FOC).
Nu er bij Gedupeerde Staten van de provincie Zuid-Holland een omstreden aanvraag ligt voor de bouw van een FOC op industriegebied Bleizo bij Zoetermeer, is het voor veel consumenten én detaillisten ook een heel actueel onderwerp!

De vestiging van dat FOC (en het was in Lelystad, Roermond en Roosendaal al niet anders) gaat onveranderlijk gepaard met veel emotie vanuit retailondernemers, en hun vertegenwoordigers (CBW-Mitex, Detailhandel Nederland). Ook in mijn woonplaats Alphen aan den Rijn, waar dit een aantal jaren geleden ook speelde, gebeurde precies hetzelfde. En daar kwam het nog niet eens tot een aanvraag bij de provincie.
Heel veel emotie en politiek hobbyisme die, als de feiten naast elkaar worden gezet, eigenlijk nérgens op gebaseerd zijn. Maar niets is nu eenmaal zo beangstigend als de angst zelf. Zeker op dit moment speelt mee dat voor veel retailers werkelijk elke druppel genoeg lijkt om hun emmer over te laten stromen. Aan de andere kant, het regent zoveel druppels in de retailomgeving dat specifiek de vestiging van een FOC weinig invloed kan hebben op hun overlevingskansen.
Daarvoor is echte innovatie nodig, zoals uit dit blog duidelijk moet zijn.

Maar er zijn misverstanden te over, dus laten we er maar een paar bij de kop pakken:

• Een FOC is GEEN Mega-Mall! Het is een puur aanvullende winkelvoorziening waarin merkleveranciers hun verouderde voorraden tegen hoge kortingen aanbieden in een voor consumenten aantrekkelijke winkelomgeving met royale parkeervoorzieningen.
• Als de retailers hun werk goed doen, is datgene wat in het FOC wordt aangeboden, al lang geleden uit de ‘gewone’ schappen verdwenen. Daarmee is ‘gewone’ concurrentie grotendeels uitgesloten. Dát is op het web wel anders!
• Een FOC is meer een recreatieve voorziening dan een winkelcentrum, in die zin dat er geen sprake is van een afgewogen assortimentspolitiek, zeker niet op winkelniveau, en maar dat geldt grotendeels ook voor het hele winkelcentrum. Het is dan ook altijd een verrassing of de gewenste aankoop wel dan niet gedaan kan worden. En wat er niet is, komt echt nooit meer!
• De effecten van een FOC op de omzet van de bestaande bewinkeling in de directe omgeving zijn, gezien de miljoenen consumenten waar ze zich, in binnen én buitenland, op richten, minimaal. Een FOC bedient immers al gauw 6 miljoen consumenten in een 100 km range. (Kijk maar eens op het routekaartje van http://www.rosada.nl, als voorbeeld) Zelfs een FOC van 20.000 m2 winkeloppervlakte stelt, in verhouding tot alle winkels in die cirkel, niets voor. Het eerste het beste stadje heeft al meer te bieden.
• De praktijk is dat hele families of vriendengroepen zich ’s ochtends in de auto proppen, elk met een lijstje met wensen, en daarom is het vooral een spannend avontuur of je vindt wat je wilt hebben. Het is op die manier meer een familie-uitje dan winkelen.
• Een FOC kan nooit een Mega-Mall worden doordat de hele opzet van het winkelcentrum, én van de winkelruimtes (alles begane grond) daar geen ruimte voor biedt. Voor de toekomst kan ombouw tot Mega Mall worden voorkomen door dit vooraf in het bestemmingsplan te blokkeren.

Er is dus geen enkele zakelijke reden om de komst van een FOC in Zuid-Holland te blokkeren, terwijl de winkeliers nét zoveel, of nét zo weinig, last hebben van een vestiging in een naburige provincie, alleen dan zonder de voordelen ervan voor de regio. En die voordelen liegen er niet om:

• Een FOC trekt heel veel consumenten uit de wijde omtrek die ná een bezoek aan dat FOC nog tijd genoeg hebben om het Zoetermeerse Stadshart te bezoeken, of één van de sportieve attracties in en rond die stad. Tenslotte blijven veel bezoekers met onvervulde wensen zitten.
• Een FOC maakt heel veel reclame, voor zichzelf, maar ook voor Zoetermeer en Bleizo!
• In tegenstelling tot Alphen aan den Rijn is Zoetermeer, qua infrastructuur, een ideale plek voor een vestiging, zeker als de NS de beloofde extra halte “Zoetermeer Bleizo” aanlegt. Daarbij kan het Stadshart optimaal profiteren omdat juist deze stad over optimale verbindingen met de binnenstad beschikt.
• Nu de Floriade NIET naar Bleizo komt, is, voor de verdere ontwikkeling van dit industriegebied, en daarmee voor de werkgelegenheid in de regio, de positieve impuls van de vestiging van een FOC buitengewoon belangrijk. Niet alleen voor de werkgelegenheid binnen het FOC zelf overigens.

Tja, van ‘clicks’ moet een FOC het niet hebben. Wel van de ‘koopjessfeer’ die nu eenmaal aan zo’n centrum hangt. Daarmee vormen FOC’s (en mét Bleizo zijn dat er nu wel genoeg voor Nederland, al is Roermond vooral ook op Duitsland gericht, en Rosada op België) , nu én in een geïntegreerde toekomst, een nuttige aanvulling op het bestaande winkelarsenaal.